核心城市土地市场回暖：优质地块溢价率回升至 8.6%

土地市场的冷热从来不是均匀分布的。上半年 22 个重点城市成交住宅用地 312 宗，规划建筑面积 4180 万平方米，同比减少 12%，但平均溢价率从去年同期的 3.4% 回升到 8.6%。

溢价集中度很高：溢价率超过 15% 的 27 宗地块，有 21 宗位于城市核心板块，单宗建筑面积普遍在 8 万平方米以下，总价门槛低、去化确定性高。相反，郊区大体量地块仍有流拍，上半年流拍率 11.3%。

参拍主体结构也在变。央国企参拍宗数占比 48%，比去年同期下降 11 个百分点；地方城投占比 21%；民营房企占比回升到 31%，是 2022 年以来最高。民营房企回到土地市场，通常先从小体量核心地块试水。

地块条件成为定价核心。同一区域内，带学区或地铁上盖的地块，成交楼面价可比相邻地块高 18% 至 25%；配建要求超过 15% 的地块，溢价率普遍低于 5%。

对开发端的启示是，拿地逻辑从规模转向确定性。核心板块小地块虽然单价高，但开盘去化周期通常只有 6 至 8 个月，资金周转效率反而更好。